Kommuners adgang til å endre reguleringsplaner – når kan erstatningsansvar oppstå?

Kommuner har etter plan- og bygningsloven en vid adgang til å endre eller oppheve vedtatte reguleringsplaner. Dette følger direkte av pbl. § 12-14, og er også tydelig understreket i forarbeidene til plan- og bygningsloven, der det fremheves at plan- og bygningsloven gir «en helt fri omgjøringsadgang for reguleringsplaner».

Høyesterett har også slått fast at kommunenes valg av arealformål i stor grad ligger innenfor forvaltningens frie skjønn, jf. Rt. 2007 s. 281 (Barka-dommen). Den klare hovedregelen er derfor at offentlige reguleringstiltak som begrenser bruken av en eiendom, eller endrer den, ikke gir krav på erstatning, noe som blant annet er fremhevet i HR-2018-2388-A og Rt. 2005 s. 469.

Unntak: Når investeringer allerede er gjort

Selv om hovedregelen er streng, åpner rettspraksis for unntak der en utbygger har gjort betydelige investeringer i tillit til en gyldig og endelig reguleringsplan. Høyesterett har i Rt. 1994 s. 813 åpnet for at kommunen i særlige tilfeller kan bli erstatningsansvarlig for bortkastede prosjekteringskostnader når en senere reguleringsendring gjør investeringene verdiløse.

Tre vilkår må være oppfylt for at slikt ansvar kan oppstå:

1. Utgiftene må være pådratt i tillit til endelig vedtatt og gyldig reguleringsplan.
2. Tapet må skyldes en uforutsett formell reguleringsendring fra kommunen.
3. Tapet må være reelt og ikke uvesentlig.

Oppsummert

Kommuner kan som hovedregel endre arealformål – også fra utbygging til LNFR – uten å måtte betale erstatning. Bare der utbygger allerede har foretatt betydelige investeringer basert på kommunens tidligere posisjon, kan det oppstå en erstatningsplikt. Det er et snevert unntak. Terskelen for ansvar er høy.

Skrevet av Erik Nuland Marcussen