Berørt av ekspropriasjon? Kapitaliseringsrenten er fastsatt til 4 prosent

Er eiendommen din berørt av ekspropriasjon – eller kan den bli det? Da er det viktig å kjenne til hvilke regler som gjelder for erstatningsberegningen. I november i fjor fastslo Høyesterett at kapitaliseringsrenten ved bruksverdierstatning skal være 4 prosent. Her forklarer vi hva det betyr for deg som grunneier.

Høyesteretts avgjørelse

28. november 2025 avsa Høyesterett to enstemmige storkammerdommer (HR-2025-2364-S og HR-2025-2365-S) om hvilken kapitaliseringsrente som skal brukes ved bruksverdierstatning etter ekspropriasjonserstatningslova § 6.
Sakene gjaldt skog- og landbrukseiendom, men avklaringen gjelder generelt der grunneier får erstatning for tap av fremtidig avkastning. Retten slo fast at renten skal være 4 prosent, og at den lavere renten på 2,5 prosent som brukes i personskadesaker, ikke skal anvendes i ekspropriasjonssaker.

Hva er kapitaliseringsrenten, og hvorfor betyr den noe for deg?

Når jord, skog eller annen eiendom eksproprieres, har grunneieren krav på full erstatning for fremtidig avkastning som går tapt, jf. Grunnloven § 105. Erstatningen utbetales som et engangsbeløp i dag, selv om tapet egentlig er årlige inntekter du ikke vil få i fremtiden. Kapitaliseringsrenten er rentesatsen som brukes til å omregne disse fremtidige inntektene til et engangsbeløp i dagens verdi. Jo lavere renten er, jo høyere blir erstatningen – og omvendt. Valget av rentesats har derfor direkte betydning for hva du faktisk får utbetalt.

Hvorfor er renten satt til 4 prosent?

Høyesterett bygger på lang og fast praksis. Begrunnelsen er at grunneieren har en tilpasningsplikt: erstatningen forutsettes investert på en økonomisk fornuftig måte, også utenfor egen drift. Etter rettens vurdering er en realavkastning på rundt 4 prosent over tid realistisk uten at det krever uforholdsmessig høy risiko. Individuelle forhold, som eksempelvis skattemessig behandling eller særlige driftsforhold, skal ikke påvirke selve rentesatsen, men kan tas hensyn til når det konkrete inntektstapet beregnes.

Hva betyr dette i praksis?

• Kapitaliseringsrenten ved bruksverdierstatning ligger fast på 4 prosent.
• Terskelen for å bruke en annen sats er høy. 
• Du som grunneier kan forvente tydeligere og mer forutsigbare rammer i erstatningsberegningen.

Har du spørsmål om ekspropriasjon eller erstatningsberegning? Ta gjerne kontakt med en av dyktige advokater på fagområdet for en vurdering av din situasjon.

Skrevet av Solveig Løhaugen